کسب غیر منقول اتباع خارجی در ترکیه

fotolia-110362737-subscription-monthly-m-e1476272604314-1024x598.jpg

قوانین نقل و انتقال ملک برای خارجیان ساکن ترکیه

*حقوق پایه*

با توجه به قانون شماره 6302 که در تاریخ 18 می 2019 ( 29 اردیبهشت 1391 ) در ماده 35 , ثبت زمین , قانون 2644 به تصویب رسید , قانونی به اجرا درامد در رابطه با خرید و فروش املاک و مستغلات برای اشخاص حقیقی و حقوقی خارجی 
بر اساس این قانون شرط برابری اشخاص خارجی و روابط متقابل در خرید املاک و مستغلات به افراد واقعی خارجی در ترکیه لغو و برداشته شد
با توجه به این اصل برای تملک املاک و مستغلات یک خارجی محدودیت هایی وجود دارد که با مراجعه به کنسولگری و سفارت خانه های جمهوری ترکیه و قبول قوانین حاکم میتوانند ثبت سند ملک و یا زمین خود را انجام دهند و اطلاعات کاملتری بدست بیاورند
افراد با تابعیت خارجی میتوانند از کشور ترکیه طبق محدودیت های قانونی انواع سند و مدارک  ( مسکن _ محل کار _ زمین و زمین زراعی ) به دست  آورند
اشخاص حقیقی که خارجی هستند موظف به ارایه این پروژه ( زمین  و زمین زراعی ) در 2 سال اول برای تصویب به وزارت خانه مربوطه هستند
 

*شکل و نمونه قرارداد*

انتقال سند املاک و مستغلات در ترکیه با ثبت در دفاتر رسمی اسناد و ارایه سند رسمی و امضا ثبت دفاتر ,طبق قانون ترکیه انجام می پذیرد

نقل و مکان در یک دفتر رسمی ثبت اسناد و با امضا فروشنده انجام میگیرد

اما با این حال اموال غیر قانونی را نمیتوان از طریق عقد قرارداد در حضور عموم مردم و دفاتر اسناد رسمی به یک خارجی انتقال داد

* محدودیت های قانونی برای خرید اموال غیر منقول برای خارجی ها

الف ) در سراسر ترکیه یک فرد واقعی خارجی میتواند تا 30 هزار هکتار اموال غیر منقول خریداری کند و حقوق محدودی به دست آورد  

ب ) خارجی ها نمیتوانند بدون داشتن مجوز و اخذ اجازه قانونی زمین های قانونی و غیر قانونی  را اجاره کنند.همچنین در مناطق امنیتی نیز نمیتوانند ملک یا زمینی اجاره کنند

پ ) اشخاصی که دارای ملیت خارجی هستند میتوانند تا 10 درصد از منطقه  ملک را در حقوق واقعی و مستقل خود بدانند

ت ) محدودیت های قانونی برای تعهدات غیر قانونی به نفع افراد واقعی و شرکت های تجاری خارجی که طبق قوانین خود در کشور های خارجی ایجاد شده اند اعمال نخواهد شد

ث )  اگر بر خلاف مقررات تعیین شده توسط وزارت و ادارات  دولتی برای کسب اجازه , پروژه مربوطه در این مدتی که اجرا میشود به وزارت خانه اعمال نشود مشمول قوانین انحلال اموال غیر منقول میشود

*ثبت نام و روش نظارت

خریدار باید  حقوق واقعی شهروندان کشور ترکیه را رعایت کند و شرایت خرید و فروش طبق قوانین باشد

:در خواست ثبت نام 

صاحب املاک و مستغلات یا نماینده مجاز ان باید 10 در خواست را به اداره ثبت زمین ارایه بدهد

( برنامه های مقدماتی کاربری معمولا  قبل از ساعت اداری صرف ناهار با در نظر گرفتن نوبت و شماره در اداره ثبت اسناد رسمی انجام میگیرد )

اگر در این 10 در خواست کمبود و نقصی وجود داشت و متقاضی قادر به تکمیل درخواست ها نبود پرونده ها برای تکمیل در اداره باقی میمانند تا مراحل تکمیل ان انجام شود

: در خواست ثبت نام اینترنتی 

شهروندان جمهوری ترکیه        ( http: //turkıye.gov.tr / )

و یا اداره ثبت اسناد اداره کاداسترو عمومی و با ورود به سایت زیر میتوانند شماره وقت سیستمی و نوبت را دریافت کنند

( https : randevu . tkgm . gpv . tr / )

: مدارک مورد نیاز 

a) سند و گواهینامه مالکیت اموال با ذکر رو ستا - محله - جزیره - بخش - ساختمان - و غیره  

b)   ( کیملیک یا همان کارت اقامت و کارت شناسایی و گذر نامه  ( در صورت لزوم همراه با ترجمه 

с ) گرفتن گواهی ارزش واقعی ملک از شهرداری مربوطه

d ) بیمه نامه اجباری زلزله برای ساخت و ساز ملک اداری و یا مسکونی 

e) یک قطعه عکس 4 * 6 برای فروشنده و 2 قطعه  برای خریدار . تاریخ گرفتن عکس ها نباید بیش از   6 ماه باشد 

g ) لزوم وجود مترجم رسمی در صورتی که زبان ترکی نمیدانید

 

:خواص وکالت نامه های صادر شده در خارج از کشور 

وکالت نامه صادر شده توسط یک دفتر اسناد رسمی در خارج از کشور و به زبان همان کشور

در صورتی که فروش اسناد رسمی از کشور های خارجی  شامل کنواسیون 

( de   la    ha    ye    du   )   

در اکتبر 1961 در فرانسه باشد

و همچنین عبارت  " فروش اسناد رسمی از کشورهای خارجی" مطابق با کنوانسیون لاهه مورخ 5 اکتبر 1961 اسناد و مدارک و وکالت نامه ها باشد

و ترجمه کنسولگری ترکیه در محل مورد نیاز نیست

همچنین طبق لایهه 5 اکتبر شامل یک عکس از سند فروش ملک کشورهای خارجی به زبان همان کشور است 

:امضا و مهر سر دفتر 

وکالت نامه هایی که به امضا و مهر سر دفتر اسناد رسمی رسیده اند باید مورد تایید کنسولگری ترکیه قرار گیرد

جنبه مالی

هزینه انتقال سند برای هر دو طرف خریدار و فروشنده کمتر از ارزش قیمت گذاری شهرداری (a مربوطه محاسبه میشود و با توجه به قانون شماره 492 نرخ انتقال سند 2 درصد ارزش واقعی ملک میباشد

هزینه ها بر طبق موقعیت های محلی پرداخت میشود (  سالیانه  2017   90/5 * 2/5 لیر ) میباشد (b

هزینه خدمات انجام معاملات که در نتیجه انتقال مالکیت و بدهی های وجود داشته مطابق با ماده 35 (c از قانون 2644 باید جمع اوری و پرداخت شود توسط مامور ثبت اسناد و علاوه بر این مامور ثبت اسناد

هزینه های گردشی را در معاملات اعلام میکند 

( 2017       سالیانه 422/5 لیر )

5) مسایل دیگری  که خارجی ها مایل به خرید ملک و مستغلات در کشور ترکیه مورد توجه قرار میگیرد

 اگر هرگونه محدودیت در اموال غیر قانونی مانند : وام مسکن _ سلب اقامه دعوی یا  هر وضعیتی که مانع از فروش اموال غیر منقول میشود باید از دفاتر ریجستری دفتر اسناد رسمی بررسی شود در صورت رد درخواست برای درخواست سند املاک و مستغلات  در خواست تجدید نظر به اداره منطقه ای اداره امور مربوطه در ان پردازش میشود ثبت شود . از این رو توصیه میشود که با شخص یا شرکتهایی که متخصص و قابل اعتماد نیستند کار نکنید

 

خارجیان ساکن ترکیه برای کسب سند اموال غیر منقول احتیاجی به کارت اقامت ندارند__

 

در صورت هرگونه اختلاف بین طرفین قرارداد در مورد خرید و فروش املاک و مستغلات باید سریعا به مقامات قضایی و دادگاه جمهوری ترکیه مراجعه شود 

 

6) تملک اشخاص حقوقی خارجی در کشور ترکیه 

اشخاص حقیقی خارجی برای کسب اموال غیر منقول در ترکیه باید طبق ماده 35 قانون شماره (a 2644 عمل کنند

شرکت های تجاری که در کشور های خارجی تاسیس میشوند طبق قوانین کشورشان فقط میتوانند حقوق واقعی و غیر واقعی را در چهارچوب قوانین خاص کسب کنند

: قوانین ویژه

قانون   6491              نفت ترکیه __

قانون 2634       ترویج گردشگری __

قانون 4737            مناطق صنعتی__

به نفع این شرکت های تجاری هیچ محدودیتی در تسهیلات اموال وجود ندارد ( b 

 نهادهای خارجی ( حقوقی _ انجمن  وغیره ) نمیتوانند اموال غیر قانونی را در شرکتهای تجاری (с خارجی بدست آورند و حق محدودیت واقعی را نمیتوان به نفع انها ایجاد کرد

7) تملک املاک و مستغلات در ترکیه و متعلق به شرکت های خارجی

سرمایه گذاران خارجی میتوانند باهم و یا به طور جداگانه 50% یا بیشتر باهم شریک باشند

در مقررات جدید به جای معادل دقیق اجرای اصل متقابل ان تصریح شده است که حقوق داده شده توسط یک کشور خارجی به  شهروندان خود و شرکت های تجاری با داشتن شخصیت حقوقی باید با توجه به  قوانین شهروندان و شرکت های تجاری جمهوری ترکیه باشد و مقررات اموال غیر قانونی و محدود حقوقی که توسط شرکت ها و ادارات باید بر طبق قانون 2644 و ماده 36 قانون مجوز رسمی که در تاریخ 2012/ 8 / 16 وضع شده باشد و طبق قوانین این کشور میتونند املاک واقعی خود را در ترکیه ثبت کنند

تمامی قوانین مرتبط با موضوع املاک و مستغلات و محدوده ی حقوق واقعی خرید از شرکت هایی با سرمایه خارجی در بخش نامه 2012/13 منتشر شده است

1) اجازه اقامت کوتاه مدت برای خارجی ها :

به منظور کسب اجازه اقامت کوتاه مدت یک ساله اتباع خارجی با داشتن املاک و مستغلات در ترکیه که ایجاد روابط تجاری و یا کسب و کار در ترکیه داشته اند با داشتن مدارک زیر به اداره مهاجرت مراجعه کنند

1.1) فرم ثبت نام

فرم ثبت نام اجازه اقامت *

پاسپورت و آخرین مهر ورود و خروج ثبت شده در پاسپورت ( اصل و گپی )ا *

تعداد 4 عدد عکس * 

 اظهار نامه ای که ثابت کند فرد به اندازه کافی تمکل مالی منظمرا برای ماندن در این کشور را دارد* 

 دولت ممکن است در خواست سند کند )ا)

سندی رسمی که متعلق به متقاضی باشد *

داشتن بیمه بهداشت و درمان     ( یکی از موارد زیر کافی است )ا *

  • موافقت نامه و سند استفاده از خدمات پزشکی و درمانی ترکیه که در چهار چوب دو جانبه ی تامین اجتماعی باشد
  • ارایه سند بیمه گرفته شده از موسسه تامین اجتماعی
  • بیمه درمانی خصوصی  

1 .2 ) فرم ثبت نام اینترنتی

فرم ثبت نام اینترنتی * 

فرم ثبت نام اجاره اقامت *

پاسپورت و آخرین مهر ورود و خروج ثبت شده در پاسپورت ( اصل یا کپی )ا *

تعداد 2 عدد عکس *

  • اظهار نامه ای که ثابت کند فرد به اندازه کافی تمکن مالی منظم را برای ماندن در این کشور دارد ( دولت ممکن است درخواست سند کند )ا
  • سند رسمی که متعلق به متقاضی باشد
  • ارسال کارت اقامت و اجاره اقامت قبلی
  • دعوت نامه و یا اسناد مشابه از افراد و یا شرکت های بنا به درخواست دولت
  • بیمه بهداشت و درمان ( یکی از موارد زیر کافی است )ا
  1. مواوقت نامه و سند استفاده از خدمات پزشکی و درمانی ترکیه که در چهارچوب دو جانبه تامین اجتماعی باشد
  2. گواهی نرم افزاری از موسسه سلامت عمومی به تامین اجتماعی
  3. بیمه درمانی خصوصی 

 اتباع خارجی مستلزم به ثبت شرکت و ایجاد اتصالات کسب و کار در ترکیه هستند *

برای اتباع خارجی داشتن ملک الزامی است *

2 ) اخذ اقامت با اجازه نامه بلند مدت

به منظور به دست آوردن اجازه اقامت بلند مدت برای اتباع خارجی در ترکیه لازم است که حداقل 8 سال مدارک زیر را به بخش مربوطه استانی اداره مهاجرت ارسال کنند

2.1 ) اولین فرم ثبت نام 

  • فرم ثبت نام اولیه اجازه اقامت
  • پاسپورت و آخرین مهر ورود و خروج ثبت شده در پاسپورت (اصل و کپی )ا
  • کارت اقامت قبلی و اطلاعات مربوط به آن
  • تعداد 2 عد عکس
  • سندی که نشان دهد متقاضی از نهادهای عمومی و سازمانها هیچ کمک مالی و اجتماعی ظرف 3 سال گذشته دریافت نکرده است
  • برگه ای که در آن اعلام شده است متقاضی به اندازه کافی و به طور منظم تکفل مالی در طول اقامت خود دارد
  • عدم سابقه کیفری
  • داشتن بیمه نامه بهداشتی و درمانی ( یکی از موارد زیر کافی است )ا
  1. سند استفاده از خدمات پزشکی و درمانی ترکیه که در چهارچوب دو جانبه تامین اجتماعی باشد
  2. ارایه سند گرفته شده از موسسه تامین اجتماعی
  3. گواهی سلامت نرم افزاری از موسسه سلامت عمومی به تامین اجتماعی
  4. بیمه درمانی خصوصی 

2.2 )ثبت نام اینترنتی 

 : اطلاعات دقیق در مورد اجازه اقامت

با وارد شدن به سایت زیر میتوانید اطلاعات کامل را دریافت کنید

www. goc . gov . tr

با توجه به مقررات منتشر شده در روزنامه رسمی در تاریخ 12 ژانویه سال 2017 که با هر یک

: از شرایط زیر میتوان شهروندی ترکیه را با پیشنهاد وزارت و تصمیم شورای وزیران به دست آورد 

  • حداقل 2000.000 دلار از سرمایه ثابت سرمایه گذاری تعیین شده توسط وزارت اقتصاد
  • در مورد احداث مسکن در ترکیه در حمایت از اشخاص واقعی و شرکت های تجاری در کشور ها خارجی با توجه به قانون این کشورها شرایط و محدودیت های پارگراف اول و دوم اعمال نمیشود
  • حداقل 100 نفر از افراد شاغل در  وزارت کار و تامین اجتماعی تعیین میشوند
  • سپرده به مقدار 3.000.000 دلار که توسط قوانین و مقررات بانکی و آژانس های تحت نظارت بانک ها ی ترکیه تایید شده و برای 3 سال باید این مبلغ در حساب نگهداری شده و باقی بماند
  • حداقل 3/000.000 دلار در اسناد بدهی دولت به مدت 3 سال به شرط خریداری ملک طوری که وزارت خزانه داری مصمم به نگهداری و حفظ آن میباشد

اسکان و پایان کار به چه معنایی است ؟ 

اجازه صدور سند توسط شهرداری مربوطه در صورتی که ساخت و ساز املاک و مستغلات مربوطه تکمیل شده طبق طرح های مصوب و قوانین باشد

. دریافت امتیاز آب وبرق و گاز از خدمات بعد از گرفتن اسکان میباشد. به این صورت که ملک امتیاز آب وبرق وگاز دارد اما اجازه استفاده ندارد

شرکت های ساخت و ساز باید مطابق با طرح های تصویبی ساخت و ساز و قوانین مربوطه کار ساخت وساز را انجام دهند و هزینه های بیمه و دیگر هزینه های مالیاتی و قانونی باید پرداخت شود

ارتفاع طبقه به چه معنایی است ؟

در طی ساخت و ساز یک پروژه مطابق با وضعیت توسعه زمین  و مورد تایید بودن توسط شهرداری مربوطه میتوان مجوز ساخت و ساز را دریافت کرد

که پایه و اساس آن بر طبق کاوش های باستان شناسی ساخت وساز است که بعد از احداث طبقه زیر زمین و تایید شهرداری اجازه مجوز ساخت و ساز و کمک های مالی صادر میشود که آن الگویی است که با آن میتوان دیگر بخش های اصلی ساختمان را احداث کرد

طبقه مالکیت به چه معنا است ؟

یک پروژه ای که بر روی زمین در حال ساخت و ساز است امور توسعه ساخت و ساز باید توسط شهرداری  مربوطه مورد تایید قرار بگیرد و همچنین پروژه هایی که در حال تکمیل میباشند نیز باید از طرف شهرداری برای حل و فصل و گزارشات لازم مورد نظارت قرار بگیرند

و شهرداری بعد از بررسی های مورد نیاز و عکس برداری بعد از تاییده گواهی  آن را برای ارسال به دفتر اسناد رسمی برای اخذ سند صادر میکند . به این معنا که یک ساختار و ساخت و ساز مطابق با مقررات سازمان املاک و مستغلات که خالی از سکنه است احداث شده است

و این کارشناسان هستند که برای ساختاری که خالی از سکنه  است اجازه سکونت با خیالی آسوده را صادر میکند و شما میتوانید با این مجوز اقدام به اخذ وام مسکن و اجازه سکونت و دریافت بیمه نامه های مختلف کنید

تفاوت ارتفاع طبقه و طبقه مالکیت

ارتفتع طبقه و طبقه سکونت معمولا باعث میشود به صورت یک علامت سوال در ذهن بسیاری از مردم باشد و مشکلات کوچکی که به وجود می آیند از مخلوط کردن معنای این دو واژه با یکدیگر است و گاهی ایجاد اختلالات عمده میکند

در بخش هایی از ساختمان که ساخته شده و مناسب برای استفاده و سکونت میباشد و توسط صاحبان زمین به ملکیت رسیده است را قسمت ملکیت بنا مینامند

و ارتفاع طبقه آن قسمت از ساختار ساختمان است که هنوز تکمیل نشده و برای مساعد بودن برای استفاده باید به مرحله تکمیل برسد و برای تکمیل ، درخواست تمام صاحبان ساختمان مورد نیاز است

از سوی دیگر طبقه مالکیت یک نوع مالکیت ایجاد شده توسط مالک یا شریک صاحبان اموال در بخش مستقلی از ساختار بر طبق مفاد حقوقی مالکیت میباشد و یا میتوان چنین تعریف کرد که نوعی خاص از بخشی از مالکیت زمین و قسمت های مشترک مناطق اصلی میباشد و یا همان قسمت های مشاع میباشد

ارتفاع طبقه یک نوع مالکیت متصل به زمین پس از ساخت و ساز بین صاحبان مشترک زمین میباشد که مدیریت این قسمت ها را میتوان به یکی از مالکین که در قسمت مسکونی ساکن است داد

 

در خرید املاک و مستغلات باید بسیار مراقب باشید

اگر ساختمانی رو به اتمام است باید از جانب شهرداری بررسی شود که آیا اجازه سکونت دارد یا خیر 

در یک سند نشان داده میشود که ملک مسکونی تکمیل شده مطابق با مجوز های قانونی و ضمایم آن میبشد یا خیر؟

و اگر ساختمانی هنوز در دست تکمیل است باید بررسی شود که بر طبق قوانین و مجوزهای رسمی میباشد یا خیر

مجوز مربوطه 5 ساله صادر میشود و برای ساختمانی که شروع به ساخت و ساز کرده باید بعد از 2 سال تکمیل شود

اگر ساختمانی که در حال ساخت و ساز است مجوز قانونی دارید باید از نظر فنی با یک متخصص مشاور املاک و مستغلات به طور مستقیم مشورت شود